COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – INFORMAÇÃO GENÉRICA

1. VENDA

A lei portuguesa não obriga o vendedor a vender o seu imóvel através de um agente imobiliário. Contudo, o recurso ao agente imobiliário pelo vendedor é muito vantajoso e útil no mercado imobiliário português, designadamente pelos seguintes motivos que permitem aumentar as hipóteses de venda de um imóvel:

 A venda do imóvel é apresentada e exposta aos potenciais compradores através de profissionais qualificados, com formação técnica adequada e experiência profissional, de forma a potenciar as suas características e qualidades.

O agente imobiliário assegura todos os actos, prévios ou posteriores, necessários à venda do imóvel quando os proprietários estão normalmente ausentes do País e impedidos de responder às solicitações dos potenciais compradores.

O agente imobiliário investe largas somas de capital para publicitar os seus produtos imobiliários nos mercados estrangeiros, potenciando a procura dos imóveis nesses mercados.

O agente imobiliário já estabelecido no mercado e com larga experiência profissional mantém contacto e relações comerciais com clientes anteriores que se movimentam no mercado imobiliário, fazendo uso desses conhecimentos para poder identificar um potencial comprador.

O mercado imobiliário português funciona normalmente através do pagamento de uma comissão pelo vendedor ao agente imobiliário sobre o valor real da venda. Não prática comum o comprador pagar qualquer comissão ao agente imobiliário. No entanto pode ser o comprador a pagar a comissão se assim o acordar, no pedido de encontrar o imóvel desejado, deixando assim o vendedor de pagar a comissão.

O agente imobiliário celebra com o vendedor um contrato exigido por lei, designado “Contrato de Mediação”, que estabelece todos os termos do acordo, designadamente as características do imóvel, o preço de venda e a comissão a ser paga ao agente.

Em Portugal existem acordos entre os vários agentes imobiliários, de tal forma que se mesmo imóvel for apresentado por vários agentes imobiliários a comissão será paga pelo vendedor ao agente imobiliário escolhido pelo comprador, mesmo que esse imóvel tenha sido apresentado ao comprador por dois ou mais agentes imobiliários.

Alguns agentes imobiliários exigem exclusividade ao vendedor para o representarem na venda do seu imóvel, apesar da lei portuguesa não impor este regime, pelo que, na prática, cabe ao vendedor decidir se o regime de exclusividade lhe convém ou não.

2. COMPRA

A lei portuguesa não obriga o comprador a comprar o seu imóvel através de um agente imobiliário. Contudo, o recurso ao agente imobiliário pelo comprador pode ser vantajoso e útil de forma a obter um aconselhamento qualificado sobre a localização, dimensão, qualidade da construção ou possibilidade de construção e condições actuais do imóvel, bem como sobre o respectivo preço quando o mesmo é decidido pelo vendedor sem o recurso ao aconselhamento de um agente imobiliário, podendo por isso mesmo não ter correspondência com o valor real do imóvel.

A título de exemplo, é de referir que a compra de um lote de terreno para construção de uma futura moradia deve revestir-se de especiais cautelas e aconselhamento profissional. É muito importante ter a certeza de que o lote tem licença de construção já emitida ou pode vir a ter essa licença porque reúne as condições que fazem prever com alguma segurança a sua emissão pelas autoridades administrativos. O preço de um imóvel já licenciado para construção é normalmente mais elevado do que o preço de um imóvel sem essa licença, uma vez que aquele se encontra pronto a construir tendo um maior potencial, enquanto neste o risco do negócio é maior por não existir certeza sobre a emissão da licença ou sobre a data dessa emissão. Neste caso o risco do negócio poderá ser reduzido pelo aconselhamento e acompanhamento técnico e profissional do agente imobiliário, primeiro na decisão de compra do imóvel e depois na condução do processo necessário à emissão da licença de construção, tornando a sua compra num excelente investimento a curto ou médio prazo.

Independentemente do tipo de imóvel que pretender comprar, é sempre aconselhável fazer um estudo das implicações legais e outras, antes de se decidir pela compra. Os agentes imobiliários mais qualificados colaboram com gabinetes de juristas habilitados a esclarecerem o cliente sobre todas as suas dúvidas em matéria de lei e a prepararem e acompanharem toda a tramitação legal que envolve a compra de um imóvel.

Sempre que se decidir pelo aconselhamento técnico, profissional, qualificado e experiente, recorra apenas a agentes imobiliários reconhecidos e licenciados pelo Imoppi (Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares do Imobiliário).

Compete ao Estado Português a emissão da licença para o exercício da actividade de agente imobiliário. A emissão é precedida de formação técnica especializada em diversas áreas e prestação de provas de conhecimento pelo candidato a agente imobiliário. Comprovadas as qualificações do futuro agente imobiliário, a atribuição da licença garante que o agente usará sempre documentação aprovada para desempenhar as suas funções. O agente imobiliário está obrigado pela lei a um seguro obrigatório de responsabilidade ao qual o cliente poderá recorrer em caso de responsabilidade comprovada do agente em qualquer litígio.

Os custos inerentes à compra e transmissão da propriedade do imóvel são normalmente suportados pelo comprador, excepto se houver acordo em contrário com o vendedor. Entre esses custos incluem-se designadamente os honorários ou emolumentos com a celebração de escritura de compra e venda e o registo da compra na Conservatória do Registo Predial e ainda os impostos legais devidos pela compra do imóvel.

3. Procedimento para a compra e venda

A celebração de contrato promessa de compra e venda é facultativa. É aconselhável para obter o acordo entre o comprador e o vendedor e garantir o cumprimento das obrigações de compra e de venda do imóvel quando a sua concretização efectiva for deferida no tempo, designadamente por motivo de obtenção de crédito bancário para a compra pelo comprador ou quando o vendedor não puder desocupar imediatamente o imóvel.

Na data da assinatura do contrato promessa é pago um sinal pelo comprador ao vendedor que poderá variar entre 5 % e os 30 % do preço da venda. A lei portuguesa protege ambas as partes: se o comprador desistir da compra perde o direito à sinal pago ao vendedor; se o vendedor desistir da venda terá de restituir ao comprador o sobro do valor do sinal por este pago.

 Os inquilinos e comproprietários do imóvel são titulares do direito de preferência na sua venda. Para além destes algumas entidades públicas poderão também ser titulares desse direito.

O direito de preferência deve ser exercido pelos respectivos titulares no prazo legal ou no prazo fixado pelo vendedor, se for superior, e a compra deve ser feita nos precisos termos e pelo preço que haviam sido acordados entre o vendedor e o comprador. O exercício do direito de preferência faz cessar o negócio projectado entre o vendedor e o comprador, que assim não chega a ser concluído.

 Não existindo direito de preferência ou não se verificando o seu exercício, o comprador deve liquidar e pagar este imposto em qualquer Serviço de Finanças.

A compra e venda torna-se definitiva, com a celebração da escritura de compra e venda em Cartório Notarial Público ou em Cartório Notarial Privado, perante o Notário. A escritura constitui o título de transmissão da propriedade do imóvel a favor do comprador.

A celebração da escritura de compra e venda está sujeita ao pagamento de emolumentos notariais ou honorários consoante seja celebrada em Cartório Notarial Público ou Privado, sendo geralmente pago pelo comprador.

A participação da compra é obrigatória e deve ser efectuada no Serviço de Finanças onde o imóvel se encontra inscrito.

É também obrigatória a entrega no mesmo Serviço de Finanças do Modelo I do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) se a compra efectuada for a primeira transmissão do imóvel realizada após 1 de Dezembro de 2003 ou se tiver havido alteração da composição do imóvel ou dos seus elementos de identificação.

A escritura de compra e venda deve ser registada pelo comprador na Conservatória do Registo Predial do concelho da localização do imóvel.

O registo na Conservatória é essencial para fazer prova da propriedade do imóvel uma vez que contém todo o histórico do imóvel desde a sua construção, designadamente, proprietários, constituição de propriedade horizontal e ónus.

4. Documentos necessários para a compra e venda de um imóvel

Todos os imóveis estão registados na Conservatória do Registo Predial através de um número de descrição. O comprador deve verificar na Conservatória do Registo Predial se o vendedor é o proprietário inscrito do imóvel e se existem outros comproprietários inscritos, bem como se o imóvel está livre de quaisquer ónus ou encargos (ex.: hipotecas) e as suas características físicas (ex.: área, número de assoalhadas, tipo de lote etc. …). Essa verificação é feita através da certidão do registo predial emitida pela Conservatória que conte, o historial legal do imóvel e faz prova da sua propriedade, habilitando o proprietário inscrito a vender ou a transmitir a propriedade por qualquer outra forma legal.

Este documento é normalmente obtido pelo vendedor e entregue ao comprador para verificação, tendo uma validade de 6 meses.

Todos os imóveis estão inscritos no Serviço de Finanças através de um número de matriz. O comprador deve verificar no Serviço de Finanças se o vendedor é o proprietário inscrito do imóvel e se existem outros comproprietários inscritos bem como as características físicas do imóvel (ex.: área, número de assoalhadas, tipo de lote etc. …). Essa verificação é feita através da caderneta predial. Este documento deve estar de estar de acordo com a certidão do registo predial quanto ao proprietário ou comproprietários inscritos e características físicas do imóvel.

Este documento é normalmente obtido pelo vendedor e entregue ao comprador para verificação.

A licença de utilização é necessária se o imóvel for urbano e tiver sido construído a partir de 8 de Agosto de 1951.

Pode obter-se cópia da licença de utilização na Câmara Municipal local. Através da licença poderá verificar qual a finalidade para a qual o imóvel está licenciado.

Os imóveis para habitação necessitam de licença de utilização para habitação. Os imóveis urbanos para fins não habitacionais necessitam de licença de utilização para fins comerciais ou industriais.

 A ficha técnica do imóvel é necessária no caso do imóvel urbano e apenas quando a licença de utilização tiver sido emitida após 30 de Março de 2004.

 Certidão comprovativo de que imóvel não está sujeito a direito de preferência da Câmara Municipal ou que esta entidade não pretende exercer esse direito quanto seja titular do mesmo. Esta certidão é dispensada na maioria das localidades, designadamente naquelas em que o IPPAR não é titular do direito de preferência.

 Certidão comprovativa de que o imóvel não está sujeito a direito de preferência da Câmara Municipal ou que esta entidade não pretende exercer esse direito quando seja titular do mesmo. Esta certidão é dispensada na maioria das localidades, designadamente aquelas em que a Câmara Municipal não é titular do direito de preferência.

Documentos comprovativos da declaração para liquidação do IMT e do pagamento do imposto liquidado, ou, em alternativa, documento comprovativo de que o comprador se encontra isento de IMT.

 Como futuro proprietário de uma propriedade registada em Portugal, o comprador deverá, previamente à celebração da escritura de compra e venda, solicitar a emissão de um cartão de identificação fiscal no Serviço de Finanças.

Nota: Em situações particulares poderão ser exigidos outros documentos.